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带租房屋出卖人的告知义务及其责任承担

    依据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同效力”的规定,产权人对其在出租期间的房屋可以进行正常产权交易,房屋所有权变更后,出卖人(原产权人)与承租人之间的租赁合同不因房屋所有权变动而终止或解除,对买受人(现产权人)仍然具有法律约束力,买受人在取得房屋所有权后继受取得出租人的主体地位。也即“买卖不破租赁”。

   此类带租房屋的买卖,因租赁事实的客观存续,买受人无法立即实质性占有或使用房屋,只能获取租金收益,而租金及时交付与承租人的履约能力密不可分。因此,带租房屋买卖合同签订过程中,出卖人对房屋租赁信息告知范围的认定,直接影响出卖人的责任承担。

    对此,实践中有争议,有的观点认为出卖人应就房屋租赁及承租人的履约能力向买受人履行告知义务,此为出卖人的先合同义务,若对承租人的履约能力未予告知,则应承担房屋瑕疵担保责任;有的观点则认为出卖人仅需对房屋租赁事实进行告知,对承租人履约能力则不属其告知范围。

    本文拟围绕上述争议,就带租房屋出卖人的告知义务及其责任承担进行探讨。

    一、出卖人应就房屋出租事实及租赁合同内容履行向买受人的告知义务

    诚实信用是贯穿于合同法的一项基本原则,不仅体现在合同的履行中,在合同的磋商和签订中亦需遵守。合同法第四十二条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

    相对于普通商品交易而言,房屋作为交易金额较高的不动产,对当事人利益影响较大,动辄上百万元的资金支出使得当事人对房屋买卖非常慎重。所买受的房屋如在租赁期间,特别是用于营业性的租赁,会涉及承租人对房屋装修投入、设备的购买等,而买受人购买后必须按原租赁合同的约定予以履行,不能随意毁约,标的房屋的租期、租金和支付方式,以及租赁期满装修费的折算等都将直接影响买受人的利益。

    故而,出卖正在租赁期间房屋,出卖人应当将房屋租赁事实向买受人明确告知,可以把租赁合同作为买卖合同的附件,便于买受人在购房前全面了解标的物现状,根据租赁合同内容及承租人相关情况,自主判断和决定是否与出卖人签订房屋买卖合同。如出卖人未履行相应的告知义务,则属于对重大事项的隐瞒,甚至构成欺诈,买受人可行使合同法第五十四条规定的撤销权,撤销双方签订的房屋买卖合同,并依据上述法律规定,要求出卖人承担赔偿责任。

    二、承租人履约能力不属于出卖人应当告知买受人的先合同义务

    合同法第六十条第二款规定,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在商事活动中,当事人签约前对合同事项进行磋商时,基于诚实信用、公平原则负有告知、保护、协作等合同附随义务,也即先合同义务。该义务具有法定性,不同类型合同所承担的义务各不相同。先合同义务的法定性决定其不属于当事人约定告知事项,而属于法定告知。

    比如,合同法第三百八十三条第一款规定,储存易燃、易爆、有毒、有腐蚀性、有放射性等危险物品或者易变质物品,存货人应当说明该物品的性质,提供有关资料。再比如,房屋买卖合同中,房屋被抵押查封等权利限制的告知义务。先合同义务与合同性质、合同目的等相关,附随合同的内容而相对恒定,不同于因市场原因、商事主体原因形成的商业交易风险。就买卖租赁期间内的房屋而言,与其他房屋买卖在合同性质、合同目的上并无不同,买受人的合同目的为取得房屋产权,出卖人的合同目的为取得房款,收取房屋租金并非房屋买卖合同目的,因此,出卖人除应告知房屋租赁的事实,以及当事人约定的其他内容外,不应增加额外义务。

    买受人知晓所购房屋在租赁期间后,应自主决定是否购买。至于承租人的履约能力,属于买受人可能承担的商业风险,应由其自行审查,不是基于房屋买卖而产生出卖人先合同义务。一是承租人履约能力并非一成不变,特别是用于商业租赁的房屋,会随着市场、承租人的收入情况变化而变化;二是承租人租金支付及因此产生的违约责任是租赁合同主要条款,承租人无法正常履约时,出租人可依约行使法定救济权利,比如要求其支付租金,甚至解除合同等。况且,即便在租赁合同中,承租人的履约能力也由出租人自行审查,其作为一种商业风险,几乎所有出租人都要承担,购买租赁期间房屋的买受人也应当不例外。因此,买受租赁期间的房屋,出租人应当自行审查或合理评估承租人的履约能力,不应将承租人的履约能力确定为出卖人必须承担的告知义务。

    三、带租房屋出卖人的责任承担

    买卖带租约的房屋,买受人所购房屋尚在租期,买受人需要继续履行原租赁合同的义务,在此前提下,必然形成房屋所有权取得与基于买卖可以实现标的物交付行为的分离,以及租赁合同主体发生变化等情况,因此,对于此类合同,出卖人履约责任范围也是当事人争议的焦点。

    租赁期间房屋出卖人不承担房屋实物交付的责任

    我们认为,所谓不动产交接是个模糊概念,应当将其分为标的物权利转移和标的物交付分别论述。依据物权法第九条关于不动产物权登记生效,以及第二十三条关于动产物权的设立和转让生效时间的规定,不动产物权因登记、动产物权因而交付产生物权的转移和变动。因此,就不动产物权而言,其权利自所有权办理变更登记时即完成转移。当然,如房屋仍由出卖人使用或居住,则涉及房屋腾空交付等问题,出卖人不如期交付亦需承担违约责任,但对租赁期间房屋而言,则无实物交接之必要。因房屋由承租人使用,出卖人办理不动产变更登记后,买受人法定承继了出租人主体地位,此时房屋仍由承租人使用,买受人自然取代出卖人而享有相应的权利义务,无需也无法完成实物交付,出卖人协助买受人完成房屋登记手续,即履行完毕买卖合同的义务,不再承担进行房屋实物交付的责任。

    租赁合同变更与否由买受人与承租人决定,出卖人不对租赁合同变更承担责任

    依据合同法第二百二十九条关于房屋所有权变更不影响租赁合同效力的规定,房屋买卖后,原租赁合同继续有效。但另一方面,因为房屋所有权主体的变化,租赁合同的主体亦发生变化。对此类情况,租赁合同是否需要进行变更存在两种观点:一种观点认为,租赁合同主体变化后,应由承租人与现房屋所有权人依照原租赁合同内容重新签订一份租赁合同;另一种观点认为,现房屋所有权人依法承继原租赁合同权利义务,无需对原租赁合同主体进行变更。对此,我们认为,房屋所有权变更后,现房屋所有权人承继了原权利人对承租人的权利义务,租赁合同是否需要变更应由承租人与买受人自主决定,变更与否均不影响原租赁合同的效力。换言之,租赁合同主体变更与否为买受人与承租人之间的事宜,出卖人在办理房屋所有权转移后,无需亦无权介入房屋租赁关系,也不存在协助办理变更租赁关系之义务,以及由此承担相应的责任。

    出卖人不因承租人租金难以按期收取承担瑕疵担保责任

    依据合同法买卖合同编的规定,出卖人应承担的瑕疵担保责任有两种,即标的物的权利瑕疵及质量瑕疵,出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张行使权利的义务,应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人若违反上述规定,则应当承担相应的瑕疵担保责任。房屋产权变更后,承租人租金难以按期收取则不属于租赁期间房屋出卖人应当承担的瑕疵担保责任。租赁期间房屋买卖,出卖人有告知买受人租赁合同内容的义务,买受人明知并接受该事实,就需承担相应的商业风险。如前所述,租金能否正常收取即承租人履约能力并非出卖人应当履行的先合同义务,为商业风险范畴,是市场交易中客观存在的,因此,受买人对其买受房屋可能存在租金不能收取风险应当提前预估、有所预判;同时,承租人违约不支付租金,出租人依法享有要求其交付租金并承担违约责任,直至解除租赁合同的权利。对买受人而言,愿意接受租赁合同约束,就意味着需要承担此类商业风险,租金不能按期支付为承租人的责任,不应认定为出卖人应当承担的瑕疵担保责任。

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